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预收租金营业税和企业所得税政策解读

  一些纳税人出租房屋、土地或其他设备等让渡资产使用权业务取得租赁收入,一般是按期收取租金收入的,但也有根据合同或∞协Ⅸ议规定一次预收若干期租金的情况。财务上是按权责发生制原则分期确认收入,而在纳税上就出现了争议,认为应按权责发生制原则计征营业税及所得税,ミ这种认识是不完全正确的,笔者就预收租金营业税和所得税政策作简要归纳。

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  一、营业税
  1、2009年1月1日前原政策规定:根据《财政部 国家税务总局关于Ⅲ营业税若干政策问۞题的通知》(财税〔20┐03〕16号)第五条规定:单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时,向对方收取的预收性质的价款(包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等,下⿲≮≯同),其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定,该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。|︴()〔〕

  《财政部 国家税务总局关于公布若干废ζ止和失效的营业税规范性文件的通知》&(财税[2009]61号)明确了“《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知(财税〔⊙2003〕16号)》第一条第(四)项、第二条第(六)项、第四条、第■五条”。其中就有第五条予以废止了。

  2、2009年1月1日起新政策规定:
  根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定:营业税纳税义务发生▔时间为纳εїз税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的,从其规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令2008 年第52ξ 号)第二十五条第二款明确规定:纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生″时间为收到预υ收款的当天。因此,纳税人收取的预收租金应在收到租金款的当天计征营业税。

  可见,2009年1月1日之前纳税人预收租金收入可以按照租赁合同的受益期限分期申报缴纳营业税。但是2009年1月1日新营业税暂行条例出台后,预收租金应该按照新规定在收到租金的当天一次性申报缴纳营业税。

  二、企业所得税
  1、2008年1月1≥日前规定:新的企业所得税实施前,根据《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》(国税发[1997]191号)规定◇,对纳税人超过1年以上的租赁期,一次收取的∫租赁费,出租方应按合同约定的租赁期ψ分期计算收入,承租方应相应分期摊销租赁费。此种情形的处理,按照权责发生制,税务与会计基本一致的。

  2、2008年1月1日起规定:
  (۩๑1)企业所得税法规定:根据《中华人民共和国企业所⿸得税法实施条例》第九条:企≡业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  实施条例μ第十九条第二款规定:租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

  可见,新企业所得税法的规定预收租金收入不能完全按照权责发生制原则确认,更接近于收付实现制,税收与会计的确认会产生时间性差异,⊙企业预收的租金收入当年应作纳税调增处理,计入预收当年的应纳税所得额,计征所得税;

  ※但这里要明确一点,虽然出租方是按全额在预收当年计征所得税的,企业所得税法实施条例第四十七条第二款之规定,承租方预付的租金并不能在支付当年一次性扣除,而应按租赁期限均匀扣除。

  (2)国税函[2010]79号文规定ㄨ:为了协调预收租金收≒入确认税法与会计确认的差异, 国家税务总局又出台了《国家税务总局关于贯彻落实企业┛所得税法若干§税收问题的通知》(国税函[2010Й]79号),进一步明确规定了租金收入确认问题,即“应按交易合同或δ协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入й。

  这里出租人可以选择分期均匀确认收入的租金必须同时具备两个条件即:一是合同或协议规定租赁期限为跨年度;二是租金为提前一次性支付。可见▫国税函[2010]79号的出台对租赁期限跨年度且提前一次性支付的租金收入允〆许在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。这种情况下租金收入的确认则体现了权责发生制和配比原则,则税法与会计准则的规定趋于一致,不会产生暂时性差异。#

  三、营业税与企业所๑得税政策的协调:
  1、2008年1月1日前(新企业所得税法实施之前):营业税与企业所得税政策均以按照财务会计制度的规定,该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准,即分期申τ报缴纳营≧业税和企业所得税。

  2、2008年1月1日2☠009年1月1日(◈新营业税暂行条例实施前):由于新企业所得税法实施后,企业所得税的确认原则不完全是权责发生制,而营业税仍然按照会计制度的规定确定收╬入的时间确认纳税义务发生时间,二者在租金收入的确认上产生了差异。

  3、2009年1┌月1日之后:新的营业税暂行条例实施后营业税在收到租金款的当天计征营业税,如果合同约定的应付租金日期与企业实际收取租金的日期一致,则营业税与企业所得税对租金收入的确认原则一致。

  但是国税函[2010]79号的得出台对预收租金(同时符合两个条∴件)的确认如果出租人选择在租赁期内分期均匀计入相关年度收入,则与└新的营业⊥税对预收租金的政策规定不一致,营业税和企业所得税对租▍金收入的确认产生了差异。

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