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房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十九

房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解∑读之十九


原问题:“19、发生销售退回业务,只冲记收入,不冲回已结转成本。”

学习体会:
退房,是最近房地产市场趋冷时候的重点和热点。今天就学它了。
一、退房介绍
退房也是一个复杂的业务,究竟什么情况下购房者有权利退房,什么情况开发单位想退房,目前的规定比较复杂。
总体来说,出现退房情况归集起来主要有四种原因:一是开发单位违约;二是购房者违约;三是双方都不违约,但双方就д退房问题达成一致意见;四是双方都违约,但协商达不成一致意见。但是,现在讨论的基本都是φ开发单位违约,购房者有权退房的〓情况

1、《商品房销售管理办法》中的规定
⑴ &nb⊕sp;套型与设计图纸不一致
    第十九条:“房屋交付时,套型与设计图纸一致,相┈┉关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设κ计图纸不一致或者相关ↂ尺寸超出约定的误差范围,合同中未҉约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。&@rdquo⿶;
    
⑵ 面积误差过大
   第二十条:面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买○受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。
    
⑶ 房地产╪商变更规划、设计
   第二十四条:“⿺经有关部门批准的规划、设计变更导致商品Ⅳ房的结构形╟式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。 ▨
    买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买ⓔ受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。&rdqu▌o;
    
⑷ 房屋主体结构质量有问题
第ↆ三十五条:“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责⊙任。”
是否属于主体结构质量,不能凭购房者主观臆断,需У要通过有资质鉴定单位的鉴定,确定存在主体质量问题,经买受人申请就可以解除合同。
但本条仅限于房屋主体结构质量问题。如属于保修范围内普通⿹质量问题的,可要求开发商履行保修责任但不支持退房。


2、《关于审理商品房买卖合同纠Ⅷ纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定
⑴ 未取得í相应资格
第二条:“出卖人未й取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合♥同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

⑵ 擅自抵押和出卖
第八条:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法≤取得房屋的买受人可以请求●解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房∪屋抵押给第三人;
商品房买卖合同订立后♂,出卖人又将该房屋出卖给第三人。“

&nbΔsp;  ⑶ 隐λ瞒重要事实
第九条:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,★并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔Б偿责任:
  故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

⑷≠ 房屋主体结构质量有问题
第十二条:&ldquo◙;因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。♡”
这条规定同《商品房销售管理办法》第三十五条基本一致。

⑸ 房屋质量问题严重影响正常居住使用
第十三条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
这条规定的比较含糊,没∏有规定具体的认定标ф准,因此,判决过程中根据具体情况有很大的自由裁量权。“严重影响居住”应是所存在的质量问题足以影响居住,其不可修复或不宜修复。此质量问题既包含施工问题也包含设计问题,判断是否影响居住则从社会习惯性可接受的居住条件和居住环境考虑,需符合常人生理和心理及社会风◎俗习惯的正常标准。
同时,对于室内空气质量、是否符合《民用建筑节能条例》节能标准等等,在有的地方也作为符合签署质量问题的标准。

⑥面积误差过大
第十四条:“出卖人交付๑使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
  面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。”
这条规定同《商品房销售管理办法》第二十条基本一致。

⑺ 延迟交付房屋
第十五条:&❤☜ldquo;根据《〦合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律ζ没有规定或卌者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方↖当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”

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